Nell’ambito della compravendita di un immobileil compromesso per l’acquisto della casa non è altro che il contratto preliminare che viene stipulato tra acquirente e venditore. Attraverso questo atto, le parti in causa definiscono le condizioni della vendita segnalandone gli elementi più importanti: non solo il prezzo della casa che sta per essere comprata, ma anche la data del contratto definitivo, la descrizione dell’immobile con i relativi dati del Catasto e, ovviamente, il suo indirizzo. Il Consiglio nazionale del Notariato, inoltre, raccomanda di specificare gli obblighi che devono essere rispettati da entrambe le parti in previsione della consegna della casa. La legge prevede delle regole ad hoc per i contratti preliminari che riguardano gli immobili in corso di costruzione. Vale la pena di notare che la stipula da parte di un notaio non è obbligatoria, fermo restando che tale figura è indispensabile per chiarire gli obblighi che il contratto preliminare comporta.

La trascrizione del compromesso acquisto casa

Una volta che il compromesso acquisto casa è stato redatto e sottoscritto dalle parti, esso deve essere trascritto nei Registri Immobiliari, in modo tale che esso possa essere considerato come una prenotazione a tutti gli effetti dell’acquisto della casa. Attraverso questa procedura, pertanto, il contratto in questione non è un semplice accordo privato tra il venditore e l’acquirente, ma acquisisce valore dal punto di vista legale. Ciò vuol dire che da questo momento in avanti l’immobile non potrà più essere ceduto a nessun altro, così come sarà vietata la concessione di ipoteche. Inoltre, non si potrà costituire alcun diritto pregiudizievole, tanto meno la servitù passiva. Nel caso in cui esistano dei creditori del venditore, l’immobile che è stato promesso in vendita non potrà comunque essere pignorato né sarà possibile iscrivervi un’ipoteca. Insomma, da quando il compromesso per l’acquisto della casa viene trascritto presso i Registri Immobiliari, è come se l’immobile già appartenesse al futuro acquirente: ecco perché iscrizioni o trascrizioni di qualunque tipo non avranno ripercussioni.

Quando il contratto preliminare viene registrato, è previsto il pagamento di alcune imposte che in seguito verranno recuperate al momento della stipula del contratto definitivo; si applica, in particolare, lo 0.50% sulla caparra, a cui è necessario aggiungere il 3% degli importi che sono stati pagati come acconto sul prezzo.

Come deve essere redatto

Nel caso di un contratto preliminare scritto in modo appropriato, la proprietà non viene trasferita in maniera immediata, dal momento che ciò si verifica solo quando si stipula il contratto definitivo. Diversa è la situazione per un contratto che non viene redatto come dovrebbe: si rischia, infatti, di avere a che fare con un contratto di compravendita vero e proprio e in quanto tale definitivo, per effetto del quale la proprietà dell’immobile viene trasferita all’istante. Per altro, se nel contratto mancano le prescrizioni in materia edilizia che sono imposte dalla normativa del settore, il contratto è semplicemente non valido, e quindi nullo.

Il rischio di trovarsi di fronte a un cosiddetto contratto preliminare improprio non può essere escluso. Tale contratto non può essere, ovviamente, trascritto nei Registri Immobiliari. Se si è alle prese con un preliminare improprio, non c’è altra soluzione a cui ricorrere se non quella che prevede l’intervento di un notaio.